หลีดแมเนเจอร์ (LeadManager) มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมการขายเกี่ยวกับงานก่อสร้าง สิ่งปลูกสร้าง และสถาปัตยกรรม โดยแพลตฟอร์มของเรานำเสนอรายละเอียดที่ครอบคลุมตลอดเหตุการณ์สำคัญในการสร้างโครงการ แบ่งออกเป็น 4 ขั้นตอน: เตรียมโครงการ ออกแบบและเตรียมเอกสาร ก่อนก่อสร้าง และก่อสร้าง

เราหยิบยกรายละเอียดที่สำคัญของขั้นตอนในแต่ละโครงการ—เน้นเฉพาะโครงการใน มาเลเซีย—พร้อมภาพรวมคร่าวๆ ของแต่ละขั้นตอน ประกอบด้วย

เตรียมโครงการ

• ประมูล/ประกวดออกแบบ
• ประกาศผู้ชนะการออกแบบ
• แผนเบื้องต้น
• การแบ่งขอบเขต
• โครงการชะลอ
• โครงการยกเลิก

ก่อนโครงการใดๆ จะเริ่ม มักมีการร่างโครงการหรือกำหนดแนวคิดคร่าวๆก่อน ระหว่างขั้นตอนการวางแผนแรกเริ่มนี้อาจรวมถึงการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ซึ่งนักพัฒนาจะพิจารณาความเป็นไปได้ทางการเงินและความต้องการตลาดในพื้นที่โครงการของพวกเขา

สำหรับโครงการขนาดเล็ก การศึกษาความเป็นไปได้โดยมากค่อนข้างไม่เป็นทางการ ส่วนโครงการขนาดใหญ่กว่าและโครงการที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานของภาครัฐ อาจจำเป็นต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้แบบเป็นทางการ

การศึกษาความเป็นไปได้ที่เป็นทางการจะช่วยตรวจสอบศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่ การศึกษานี้อาจรวมถึงการประเมินสิ่งแวดล้อมและประเมินผลกระทบใดๆ ต่อพื้นที่ชุมชน—โดยปกติแล้วจะมีรอบการรับฟังความคิดเห็นของประชาชน

ตามแผนแม่บทการพัฒนาของมาเลเซีย ที่ดินหรือพื้นที่พัฒนาขื้นใหม่ถูกขายพร้อมแนวทางเฉพาะเกี่ยวกับสิ่งที่สามารถพัฒนาได้ในพื้นที่นั้น ไม่ว่าจะเป็นโครงการเพื่อการอุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย หรือเชิงพาณิชย์ จะต้องเป็นไปตามการกำหนดเขตที่ดินที่ได้รับการอนุมัติล่วงหน้า ด้วยวิธีนี้ การตัดสินใจใดๆ ในการปรับพื้นที่ที่ดินก็ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของรัฐบาลเช่นกัน

เตรียมโครงการ: สรุปภาพรวม

• นำเสนอโครงการ
• ประเมินรูปแบบธุรกิจ
• ตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่อไปหรือไม่
• แต่งตั้งผู้ออกแบบ ที่ปรึกษา และวิศวกร

---

ออกแบบและเตรียมเอกสาร

• แผนพัฒนาอยู่ในระหว่างดำเนินการ
• ยื่นเอกสารออกแบบ
• แบบได้รับการอนุมัติ
• เอกสารอยู่ระหว่างการดำเนินการ
• ยื่นเอกสารก่อสร้าง
• เอกสารก่อสร้างได้รับการอนุมัติ
• เปิดขายหน้าไซต์
• โครงการชะลอ
• โครงการยกเลิก

เมื่อสถาปนิกหรือนักออกแบบได้รับการแต่งตั้งแล้ว แผนการสเก็ตช์สามารถเริ่มได้ ซึ่งเป็นแบบร่างเบื้องต้นที่ช่วยกำหนดขอบเขตของโครงการและปูทางสำหรับการยื่นข้อเสนอการพัฒนา

ข้อเสนอการพัฒนาเกี่ยวข้องกับการสมัครจำนวนมากต่อสภาท้องถิ่นและหน่วยงานท้องถิ่น การใช้งานซึ่งระบุจุดต่างๆ เช่น การใช้ที่ดินที่เสนอ อัตราส่วนแปลงหรือความสูงของอาคาร รวมถึง:

• เรื่องที่ดิน
• ลำดับการพัฒนา (DO)
• งานดิน
• แบบแปลนอาคาร
• ถนนและการระบายน้ำ
• ไฟถนน
• แผนผังภูมิทัศน์

สามารถส่งใบสมัครทีละใบหรือส่งพร้อมกันก็ได้ One Stop Center (OSC) ประสานงานการอนุมัติแอปพลิเคชันผ่านหน่วยงานท้องถิ่นและหน่วยงานด้านเทคนิค เช่น กรมโยธาธิการ และกรมระบายน้ำและชลประทาน

คำสั่งเพื่อการพัฒนาหรือ Kebenaran Merancang (KM) ระบุการออกแบบเฉพาะและขอบเขตของโครงการที่ต้องการ หากมีการเปลี่ยนแปลงการออกแบบหรือขอบเขตโครงการเดิม ต้องส่ง DO ใหม่ ที่ปรึกษาการวางผังเมืองหรือที่ปรึกษาด้านการวางผังเมืองจะส่งใบสมัคร DO ไปยังแผนกวางแผนของท้องถิ่นในนามของผู้พัฒนา

ในกรณีที่ไม่มี One Stop Center ในมาเลเซียตะวันออก ผู้สมัครจะต้องส่งเอกสารการพัฒนาไปยังหน่วยงานต่างๆ เพื่อขออนุมัติ กระบวนการนี้แตกต่างกันไปสำหรับรัฐซาบาห์และซาราวัก

ซาบาห์

ข้อเสนอการพัฒนาจะถูกส่งไปยังสภาการวางแผนแห่งรัฐผ่านองค์การบริหารส่วนท้องถิ่น เมื่อสภาการวางแผนแห่งรัฐอนุญาตให้มีการพัฒนาโครงการแล้ว องค์การบริหารส่วนท้องถิ่นจะดำเนินการตามข้อเสนอเพื่อขออนุมัติ

กระบวนการส่งและอนุมัติออนไลน์ใหม่ที่เรียกว่า E Planning Permission (ePP) เปิดตัวในเดือนกุมภาพันธ์ 2020 อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันมีการใช้งานใน Dewan Bandaraya Kota Kinabalu และ Sandakan เท่านั้น 

ซาราวัก

ต้องยื่นคำร้องต่อกรมที่ดินและสำรวจเมืองกูชิง ผู้อำนวยการจะตรวจสอบใบสมัครก่อนส่งมอบให้กับเลขานุการและที่ปรึกษาการวางแผนของหน่วยงานวางแผนของรัฐ (SPA) การอนุมัติข้อเสนอของพวกเขาจะเห็นเอกสารที่ส่งผ่านไปยังผู้กำกับกอง SPA ซึ่งจะแจ้งให้ผู้ยื่นคำขอทราบถึงความสำเร็จและขอชำระเงิน

เอกสารอยู่ระหว่างการดำเนินการ หมายถึงการออกแบบโดยละเอียดที่มักจะดำเนินการหลังจาก DO ได้รับการอนุมัติ การออกแบบเหล่านี้เป็นแบบแปลนสำหรับโครงการและโดยทั่วไปแล้วจะเสร็จสมบูรณ์โดยสถาปนิก วิศวกร หรือผู้สร้าง เอกสารเหล่านี้จะใช้สำหรับขั้นตอนการประกวดราคาและเพื่อยื่นแบบแปลนอาคาร

ใบสมัครแปลนอาคารหรือ Pelan Bangunan ถูกส่งไปยังแผนกอาคารของ Local Authority ผ่าน Professional Submitting Person (PSP)—บุคคลที่ลงทะเบียนเป็นสถาปนิกกับ Lembaga Arkitek Malaysia (LAM) หรือเป็นวิศวกรมืออาชีพกับคณะกรรมการของ วิศวกร มาเลเซีย (BEM)

เมื่อใบสมัครเหล่านี้ได้รับการอนุมัติแล้ว จะต้องได้รับใบอนุญาตในการเริ่มงานก่อสร้างผ่านหน่วยงานท้องถิ่นในมาเลเซียตะวันออก หรือจากหน่วยงานท้องถิ่น ผ่านการประสานงานของ One Stop Centre ในมาเลเซียตะวันตก

ออกแบบและเตรียมเอกสาร: สรุปภาพรวม

• กำหนดโครงการให้เข้ากับพื้นที่ท้องถิ่น
• กำหนดรูปแบบภายนอกอาคารและระบุวัสดุสำหรับภายนอกอาคาร
• ยื่นแผนเพื่อขออนุมัติและได้รับการอนุมัติ
• วางแผนเชิงลึกและร่างแบบสถาปัตยกรรม
• กำหนดวัสดุที่จะใช้สำหรับภายในอาคาร
• ที่ปรึกษาและวิศวกรมีส่วนร่วม
• จัดทำเอกสารประกวดราคา

---

ก่อนก่อสร้าง

• ยื่นความประสงค์
• เปิดประมูล
• เปิดประมูลโดยมีรายชื่อผู้ร่วมประมูล
• ปิดประมูล
• ปิดประมูลโดยมีรายชื่อผู้ร่วมประมูล
• ผู้รับเหมาได้รับการแต่งตั้ง
• โครงการชะลอ
• โครงการยกเลิก

ผู้รับเหมาสามารถแต่งตั้งได้ในทุกขั้นตอนของโครงการ ทั้งยังสามารถแต่งตั้งได้หลายวิธี

ในหลายโครงการโดยเฉพาะโครงการที่ได้รับงบจากรัฐบาล ผู้รับเหมาหลักจะต้องได้รับการคัดเลือกผ่านกระบวนการประมูล ที่อาจเกิดขึ้นได้ในเกือบทุกขั้นตอนของกระบวนการพัฒนา แต่ส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นหลังจากได้รับการอนุมัติการออกแบบและมีเอกสารที่มีรายละเอียดครบ นักพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพหรือผู้รับเหมาหลักจะได้รับแจ้งหรือถูกเชิญให้เข้าประมูลโครงการนั้นๆ

เมื่อการประมูลถูกเชิญ จะมีการขายเอกสารประกวดราคา กำหนดวันยื่นซองเอกสารประกวดราคา และการประกาศรายชื่อบริษัทที่ยื่นเสนอราคา โดยทั่วไปใช้เวลา 2-4 สัปดาห์ แต่บางโครงการอาจใช้เวลาหลายเดือน

ประเภทการคัดเลือกผู้รับเหมาหลักโดยทั่วไป ได้แก่:

• เปิดประมูล:การประมูลจะมีการประกาศอย่างเปิดเผยให้กับบริษัทผู้รับเหมาที่สนใจเข้าร่วมการประมูลตามวันและเวลาที่กำหนด
• การคัดเลือก:การทำหนังสือเชิญชวนหน่วยงานหรือผู้รับเหมาเพียงไม่กี่แห่งเพื่อยื่นประกวดราคา การแสดงความสนใจ (EOI) หรือการจดทะเบียนผลประโยชน์ (ROI) อาจขยายออกไป วิธีนี้อาจรวมถึงโครงการเอกชนที่มีการคัดเลือกคุณสมบัติของผู้เข้าประมูลที่อาจไม่เป็นที่เปิดเผยด้วย
• การประกวดราคาเบื้องต้น:เป็นการจัดทำหนังสือเชิญชวนผู้ประกอบการที่มีคุณสมบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดรายใดรายหนึ่งให้เข้ายื่นข้อเสนอหรือให้เข้ามาเจรจาต่อรองราคา
• สัญญาการเจรจา:นักพัฒนาโครงการอาจมีผู้ประกอบการหรือผู้รับเหมาที่ชื่นชอบในใจหรือเคยร่วมงานก่อนหน้า โดยจะเจรจาเรื่องค่าใช้จ่าย ระยะเวลา เงื่อนไขพิเศษ และอื่นๆ เมื่อตกลงกันได้แล้วจะเซ็นสัญญาเพื่อแต่งตั้งผู้รับเหมาหลัก

ส่วนสัญญาประเภทอื่นอันรวมด้วยการออกแบบและก่อสร้าง; สัญญาด้านวิศวกรรม สัญญาการจัดซื้อและการก่อสร้าง (EPC); และเจ้าของสร้างเอง ซึ่งเป็นการคัดเลือกแบบไม่เป็นทางการที่ BCI รายงานเมื่อโครงการมีการก่อสร้างเช่นกัน

ก่อนก่อสร้าง: สรุปภาพรวม

• ประกาศเชิญชวนผู้ประกอบการเพื่อยื่นข้อเสนอ/เสนอราคา
• ผู้ประกอบการยื่นเสนอราคาสำหรับจัดหาวัสดุ แรงงาน หรือบริการที่เกี่ยวข้อง
• คัดเลือกผู้ประกอบการที่ต้องการเบื้องต้น
• ประเมินผู้ประกอบการตามราคา คุณภาพ ประสบการณ์ ระยะเวลา และอื่นๆ
• ทำสัญญาผู้รับเหมาหลัก

---

ก่อสร้าง

• ผู้รับเหมาหลักเข้าไซต์งาน
• หน้าไซต์ได้เริ่มงานแล้ว
• เริ่มก่อสร้าง
• โครงการชะลอ
• โครงการยกเลิก
• ประมูลผู้รับเหมาช่วง
• ปิดประมูลผู้รับเหมาช่วง
• ประกาศรายชื่อผู้รับเหมาช่วง
• ผู้รับเหมาช่วงได้รับการแต่งตั้ง
• ชะลอประมูลผู้รับเหมาช่วง
• ยกเลิกประมูลผู้รับเหมาช่วง

ผู้รับเหมาหลักเข้าไซต์งาน กล่าวถึงผู้รับเหมาหลักมากกว่าผู้รับเหมาช่วง เข้าดำเนินงานโยธาหรือมีการปรับดินหน้าไซต์งาน ซึ่งโครงการจะรายงานว่า ผู้รับเหมาหลักเข้าไซต์งาน จะใช้เวลาดำเนินงานมากกว่า 4 สัปดาห์ แต่ถ้าหน้างานใช้เวลาน้อยกว่า 4 สัปดาห์ โครงการจะถูกรายงานเป็นขั้นตอน เริ่มก่อสร้าง.

แต่ถ้าผู้รับเหมาช่วงเป็นผู้ดำเนินงานโยธาหรือปรับดินหน้าไซต์งาน โครงการจะถูกรายงานเป็นขั้นตอน หน้าไซต์ได้เริ่มงานแล้วซึ่งมักจะเป็นงานรื้อถอน การปรับดิน การตอกเสาเข็ม และงานฐานราก และโครงการจะถูกรายงานเป็นขั้นตอน เริ่มก่อสร้าง เมื่อลงแผ่นพื้นคอนกรีตหรืองานรากฐานแล้ว

ก่อสร้าง: สรุปภาพรวม

• เลือกผู้รับเหมาช่วง
• เริ่มงานเบื้องต้นหน้าไซต์งาน
• เริ่มงานก่อสร้าง
• จัดการงบประมาณการก่อสร้างและกรอบเวลา

---

ติดต่อ BCI วันนี้สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมว่า LeadManager ช่วยธุรกิจของคุณอย่างไร